重磅！莆田这里农村盖房新规意见征求稿！分户、建房、危房翻建...
莆田市荔城区人民政府关于
进一步规范农村建房审批加强批后监管的通知
（征求意见稿）
各镇街，区直有关部门：
为进一步规范农村建房审批、加大批后监管力度，引导群众依法依规有序建房，根据《莆田市人民政府关于进一步规范农村宅基地和建房管理的通知》（莆政综〔2020〕58号）、《莆田市自然资源局等3部门关于印发〈提升农村村民建房审批管理的若干措施（试行）〉的通知》（莆自然资规〔2025〕5号）等文件精神，结合我区工作实际，现就进一步规范农村建房审批加强批后监管有关事项通知如下：
一、明确审批要求
（一）申请对象资格条件
户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，为农村集体经济组织成员。农村集体经济组织成员身份确认，遵循以下原则：
1.农村集体资产股份合作制改革时，已经成为本村集体经济组织成员（即拥有完全人口股的股东）的，且户籍在本村的，可以直接认定为本村集体经济组织成员。
2.农村集体资产股份合作制改革后，符合以下情形之一的，可以认定为本村集体经济组织成员：
（1）户籍在本村，父母双方或一方为本村集体经济组织成员的新生人口；
（2）与本村集体经济组织成员有合法婚姻关系落户的、且原集体经济组织成员身份丧失的；
（3）因本村集体经济组织成员依法收养落户的；
（4）政策性移民落户的；
（5）符合法律、法规、规章、章程和国家、省、市有关规定的其他人员。
3.具有以下情形之一的，不予认定为本村集体经济组织成员：
（1）自然人死亡或依法宣告死亡的；
（2）户籍迁出的（除全日制大中专学校的在校学生，解放军、武警部队的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官，服刑人员外）；
（3）已取得其他村集体经济组织成员资格的；
（4）公务员（聘任制公务员除外）和事业单位、国有企业在编人员及离退休人员；
（5）义务兵和士官服役期间提拔为军官的；
（6）移居港澳台地区或国外，并取得永久居住权或中国国籍以外的他国国籍的；
（7）符合法律、法规、规章、章程和国家、省有关规定的其他人员；
（8）村集体经济组织按照村规民约自行规定认定或取消本村集体经济组织成员身份的其他情形〔村集体经济组织认定或取消本村集体经济组织成员身份，须经本村集体经济组织成员（代表）大会应到成员（代表）三分之二以上表决通过，公示7天期满无异议后，报镇街农业农村部门和区农业农村局备案〕。
（二）申请宅基地建房条件
常住户口在本村的农村集体经济组织成员拥有农村宅基地分配资格。农村宅基地分配使用，要遵循“以成员认定、以户取得、限定面积”的原则，严格落实“一户一宅”的法律规定。
农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地建住宅:
1.因无住宅或现有宅基地面积明显低于法定标准且人均住宅建筑面积未超过60平方米，需要新建或扩建住宅的；
2.同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户，且人均住宅建筑面积未超过60平方米的；
3.因国家或者集体建设、实施城镇、乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；
4.因发生或防御自然灾害，需要安置的；
5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的；
6.向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；
7.其他经审核符合规定的宅基地建房申请。
上述4～7项各镇街要建立动态管理台账并及时报送自然资源、农业农村、住建等部门备案；经认定D级及以上的危房户、受灾户、已入库且经认定的地质灾害受威胁户、建档立卡脱贫户、特困户等的农村建房申请，作为优先审批人群，优先给予审批保障，在涉及占用农用地的情况下优先安排用地指标。
农村村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：
1.现有宅基地面积已达标、非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）的；
2.现有宅基地面积虽低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积或分户前人均住宅建筑面积超过60平方米的；
3.年龄未满18周岁；
4.严格落实“建新拆旧”制度，农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的；
5.农村村民将原有住宅出卖、出租或赠与、有偿退出后再申请宅基地的；
6.“一户多宅”的；
7.拟建用地范围不符合宅基地面积或层数标准的；
8.申请范围不符合乡（镇）、村庄规划和土地利用总体规划的；
9.其他经审核不符合法律法规及政策规定的情形。
（三）关于“一户一宅”“户”的认定
“一户一宅”是对农村村民拥有宅基地处数的规定，“户”是指具有本村常住户口且享受集体资产分配、履行集体成员义务的集体经济组织成员组成的，具有血缘婚姻或收养关系的“家庭户”。对“户”的认定应当遵循以下原则：
1.夫妻间分户的只能认定一户，离婚满三周年及以上且连续三周年未共同生活的，或者离婚后一方又另行结婚满两周年的，可以认定分户；
2.户口未迁移的外嫁女（入赘他户男）和未达法定婚龄的子女不能与父母分户；
3.丧偶（须出示已故配偶死亡证明）未再婚无子女的可以认定为一户；
4.农户只有一个子女的，父母与子女只能认定为一户；
5.农户有两个及两个以上子女，被赡养对象应当与赡养人之一共同申请分户认定，不得另行分户，且被赡养对象的农村宅基地资格权不得重复使用；
6.农户属二女户，无计划外生（抱）养、寄养的，女儿已结婚且男方入赘并承担赡养女方父母义务的，赡养对象应当与赡养人之一共同申请分户认定，且被赡养对象的农村宅基地资格权不得重复使用；
7.农村特困户家庭已享受国家“保吃、保穿、保医、保住、保葬”优抚政策的，不予新的建房审批；
8.分户认定严格实行申请、审核、公示制度。
综上，夫妻只能认定一户；未成年人应当与监护人认定一户；被赡养对象应当与赡养人之一认定一户；特殊情形需由成员申请，经本村集体经济组织成员（代表）大会应到成员（代表）三分之二以上表决通过，公示7天期满无异议后，报镇街农业农村部门认定。
（四）关于“一户一宅”“宅”的认定
“宅”是指宅基地，通常是以村民实际占有的农村集体土地性质的住宅用地进行认定，包括合法登记在册的宅基地，以及经调查属实的未经审批建设的农村住宅所占用的农村集体土地。“宅”的认定应当遵循以下原则：
1.50年以上农村祖厝、公妈厅等与他人混用（共用）、产权复杂且每户用地面积少于20平方米的，可不计为“宅”；
2.已拥有一处宅基地或农村集体土地性质住宅的，不得在本村及外村再申请宅基地或购买集体土地性质住宅；
3.一户虽有两处或两处以上宅基地，但面积总和未超过我省规定宅基地面积标准的，可认定为一宅；
4.原住宅没有不动产登记证的，可提供权籍调查报告（按照《自然资源部关于进一步做好地籍调查工作的通知》（自然资发〔2023〕195号）及《不动产登记暂行条例实施细则》等相关要求执行）、土地来源依据（审批单、村委会证明、自然资源部门原“宗地图”、土地罚没款发票等）及宅基地历史遗留问题处理表，经本村民委员会村民（代表）大会或集体经济组织成员（代表）大会审议通过，村委会出具的“四至清楚、无权属争议”证明，镇街自然资源部门地类确认后，报镇政府（街道办事处）一事一议认定。
其他特殊情形经本村民委员会村民（代表）大会或集体经济组织成员（代表）大会审议通过，公示7天期满无异议后，报镇街农业农村部门认定。
（五）符合“一户一宅”政策及宅基地使用标准
农村村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”的规定，且每户原则上不得超过宅基地面积最高限额，即3人以下每户80平方米，4-5人每户100平方米，6人以上每户120平方米；利用空闲宅基地和未利用土地建设居民住宅的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积；层数不超过三层（底层层高不超过4.5米，二、三层每层层高不超过3.6米）。独生子女户或二女户申请住宅用地的，可按增加1人计算宅基地面积。
（六）合理规范相邻权
农村村民申请建房以下情形应当取得相邻所有权人一致同意：1.拟建房屋与相邻建筑房屋朝向一致的，左右建筑山墙之间距离在2米以内（含2米），前后建筑间距在6米以内（含6米）；2.拟建房屋与相邻建筑房屋朝向不一致的或不完全一致的，拟建房屋与相邻建筑间距在6米以内（含6米）。应当取得相邻人各所有权人一致同意情形之外的其它情形（包括旧房翻建同时满足原址（原滴水）、原高度、无共墙的情形），无需取得各所有权人一致同意。相邻权利人对村民宅基地申请有异议的，由镇街包村干部、村支部书记牵头，10日内组织调解，并出具调解意见书；协调未成的，由包村镇领导组织镇村相关人员在20日内进行调解（有条件村可召开村民代表大会决议），调解仍无法达成一致的，包村镇领导10日内出具最终调解决定书（调解结论需经镇街主要领导同意），作为个人建房报批四邻确认、公示结论的依据。
（七）城镇开发边界内危房翻建管理
城镇开发边界内原则上不批准建房，对国土空间规划保留为村庄建设用地的，支持采取统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式集中建设住宅小区；确需重建的，经鉴定为D级危房的，经村（居）集体同意，报所在镇政府（街道办事处），由所属镇街参照农村“一户一宅”建房要求，按“一事一议”的方式研究后，所申请的危房翻建必须是原址坐标范围内。
二、优化审批流程
各镇街要建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制（以下简称协调机制），负责农村宅基地和村民住宅建设管理和线上审批平台应用等工作，召集人由镇街党委（工委）主要负责同志兼任；镇街部门联审通过后，提交镇协调机制集体研究通过，由镇政府（街道办事处）主要负责同志审批。审批流程如下：
（一）利用旧宅基地、闲置宅基地等存量建设用地的及经农转用新增建设用地的
1.村民申请。村民通过惠民宝农村建房审批板块自主申请。
2.村级初审。村委会依法组织召开村委会或村民代表大会，对宅基申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交的材料是否真实有效，是否符合“一户一宅”，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公示，征求本村村民意见，公示期为15个工作日。公示无异议或异议不成立的，在2个工作日内上传公示材料。
3.镇街部门联审。村级审核通过后，在15个工作日内，镇街农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制办公室组织镇街自然资源部门、住建部门、农业农村部门实地联合审查。镇街自然资源部门负责审查拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求；拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。镇街住建部门负责审查建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。镇街农业农村部门负责审查申请人资格条件、旧宅基地处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。
4.镇级审批。镇街相关职能站所联审通过后，镇街应在10个工作日内根据联审结果依法作出审批，并核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。
（二）涉及拟占用农用地需办理农用地转用审批手续等其他情形的
涉及占用农用地的，由镇街上报区政府同意后，向区自然资源局申请办理农用地转用审批手续，由区人民政府依程序批准。经批准同意的，且完成上述第（一）点4个程序后，镇街10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。涉及林业、水利、电力等部门的，要及时征求相关部门意见。对农村既有自建房改扩建（含加层）的，要依法审批，经结构安全性鉴定后，方可动工建设。
三、强化批后监管
各镇街要加强批后监管，突出相关制度落实，强化日常巡查监管，各镇街党政主要领导为批后监管第一责任人，镇街包片领导每周应组织驻村工作队、村土地协管员和包组干部对辖区内建房情况进行100%全覆盖巡查，发现违建行为立即制止并报告。村书记、主任负责落实巡查、报告、劝阻责任，通过制定村规民约、成立村民建房理事会等方式，强化建房联动监管。
（一）明确监管职责
1.村党支部书记、村委会主任、村宅基地协管员：具体负责本辖区内农村居民批后建房实施情况全过程监管。村宅基地协管员是农民建房审批的第一责任人，负责受理农户的建房申请，告知农户建房审批需准备的资料及注意事项并对农户提供建房资料的真实性负责。村书记、主任是农民建房审批、批后监督的直接责任人，对建房审批、日常巡查、防违控违负总责，负责落实拆旧建新管理；加强日常监管，发现建房户未按审批建房造成“两违”的，应立即予以制止，督促整改。
2.包片领导、驻村工作队：负责组织包片干部、镇街相关职能站所到现场查验建房是否按照批准面积施工、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求进行建房，是否符合建筑风貌管控要求，是否施工安全，并对建房情况进行验收。加强日常监管，发现建房户未按审批建房造成“两违”的，应立即予以制止，并开具整改通知单，督促限期整改。
3.镇街农业农村部门、住建部门、自然资源部门：按照部门职责对农村个人批后建房、竣工验收进行监管。
4.镇街宅基地和村民住宅建设管理协调机制办公室：各镇街要成立工作专班，严格按照规定时限规范开展建房审批工作，明确各环节审批时限要求，组织各村委会和有关职能站所根据各自职能开展并联审批，确保在规定时限内及时完成审批流程。指定具体的镇级平台管理员，负责督促指导镇村各环节各责任人将办理宅基地审批、乡村建设规划许可、工程规划许可、既有房屋结构安全性鉴定和施工安全技术措施、施工单位或农村工匠姓名、建房前培训情况、建设过程巡察和举报发现问题等全过程录入平台，永久留痕，并接受区农业农村局、区自然资源局、区住建局等行业主管部门全过程监管。
5.区农业农村局、住建局、自然资源局：按照部门职责对各镇街农村建房审批及批后监管情况开展指导和监督检查。
（二）规范监管程序
1.开工申请
经批准用地建房的村民，应与建筑施工单位或建筑工匠签订施工合同；同时（无旧宅基地的除外），完成旧宅自行拆除（上传照片）或者先建后拆（上传申请人与镇宅基地和村民住宅建设管理领导小组协调机制办公室、村级组织签订的三方协议、申请人承诺书）后，即可申请放样预约。
2.实行“四到场”制度
各镇街要严格落实“四到场”要求，及时统筹工作力量，在宅基地申请审查、批准后丈量、施工关键环节、住宅竣工验收等重点环节到场监管，每一次必须有两名以上工作人员同时到场核查核实，做好巡查记录。
一是审查到场。
见“部门联审”部分。收到村民建房申请材料后，镇街协调机制办公室组织镇街农业农村部门、自然资源所等单位在受理村民建房申请5个工作日内到场，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。
二是放样到场。村民在平台放样预约申请之日起5个工作日内，各镇街包片领导组织相关职能站所到现场进行实地丈量放样，确定建房位置，明确四至边界并上传平台，村民即可开工建设。
三是施工到场。村民建房开工后，在底梁、一层、二层、封顶、竣工等关键节点，村书记、主任牵头负责，各镇街包片领导组织包片干部、相关职能站所按照监管职责到施工现场，查验建房是否按照批准面积施工、是否存在施工安全隐患等，发现问题及时制止，杜绝产生少批多建、超层等现象。同时到场人员认真填写相关记录表，明确巡查结论及签字确认，做好图表留档，并将相关检查情况、照片、表格等资料实时上传平台。存在问题未完成整改的，镇村管理人员不得允许建房户进入下一道工序施工，否则视同“两违”建房处置。完成整改的，镇村管理人员及时组织监管责任人现场复查，上传复核结论。
四是验收到场。村民建房竣工1个月或接到群众竣工验收申请5个工作日内，各镇街包片领导组织包片干部、相关职能站所到现场对建房情况进行验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求进行建房，是否符合建筑风貌管控要求，验收合格的，出具《农村宅基地和建房验收意见表》，并将相关图片材料实时上传平台。
在农房建设竣工验收通过后，属地镇街应指派专人，将相关房屋信息及时录入福建省房屋安全信息管理系统，接受房屋安全全覆盖监管。
3.严格挂牌施工
各镇街要严格执行农村建房安全管理规定。村民住宅建设现场醒目位置须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、工匠带头人（或施工单位及负责人）姓名、宅基地面积和四至、建房层数、监督电话等信息，并张贴农村自建房质量安全常识“一张图”、建筑立面图和平面图，接受社会监督。
4.强化“两违”监管
未经审批（含未批先建、边批边建、先建后批等）和超审批范围（含移位、超占地面积、超建筑面积、超层数建设等）的农村建房属于“两违”建房、由属地镇街负责处置。村民建房竣工验收合格后，纳入镇、村常态化监管，村民建房自申请开工一年内未申请竣工验收的，纳入镇、村“两违”监管对象，发现违规加层等“两违”的属地镇街应立即予以制止，并开具整改通知单督促整改，同时不予办理新建住宅的不动产登记手续。
（三）强化“建新拆旧”管理
严格落实“一户一宅”规定，引导村民使用旧宅基地或使用存量宅基地。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与镇级协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工搬迁后，须在2个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织，同步办理新房首登和旧房产权注销手续；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，镇级协调机制办公室应在2个月内督促村民自行拆除到位，经催告仍不履行的，由镇级协调机制办公室、村级组织2个月内向人民法院提起诉讼，依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅不动产登记手续。
四、相关工作要求
（一）明确工作责任。区人民政府统筹本行政区域农村宅基地和村民住宅建设管理工作，设立由区领导牵头、多部门协同参与的农村宅基地和村民住宅建设管理协同工作机制，协调机制办公室设在区自然资源局，牵头负责日常协调、会议组织、信息汇总、平台推广应用等工作，区农业农村局、住建局配合。每2月组织农业农村、自然资源、住建等部门对各镇街宅基地审批及批后监管情况开展一次监督检查；区人民政府每2月听取1次督查汇报，协调解决突出问题。各镇街要完善由乡镇党委主要负责同志召集的农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制，成立协调机制办公室，承担农村宅基地和村民住宅建设管理日常工作；切实依法履职，充实健全乡村宅基地管理队伍，规范宅基地审批管理、优化审批流程、提高审批效率、加强事中事后监管、组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。
（二）提升审批时效。自农村村民提出建房申请之日起2个月内（不含农转用报批时间），各镇街应完成办理，并核发乡村规划许可证、宅基地批准书。对涉及农转用的，各镇街应及时组件报批，每季度至少组件1个批次，区政府应在4个月内完成审批。各镇街每月要开展1次建房审批复盘，分析总结建房审批中存在的问题，提出解决办法。
（三）强化督查管理。各镇街要建立健全农村宅基地和村民住宅建设全过程管理制度，依法依规查处违反宅基地管理或乡村建设规划许可规定进行建设、不符合建筑风貌管控或质量安全要求、借用（买卖）其他申请者资格联合建房、弄虚作假等行为；要建立健全网格化、片区化、责任化、智能化的动态巡查机制，及时发现和制止涉及农村宅基地、村民住宅建设违法违规行为，并建立日常巡查工作台账，做到发现一起、查处一起，对账销号，防止出现未批先建、批东建西、批少占多、申请资格借用（买卖）等农村建房乱象。严格落实责任倒查机制，各镇街纪检部门对农村宅基地和村民住宅建设资格审查、监管不严的进行通报约谈、挂牌督办，情节严重的，严肃依法追责问责。
（四）严守宅基地管理红线。各镇街、相关部门要严格按照《自然资源部 农业农村部关于严格遵守“八不准”要求 坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》（自然资发〔2025〕10号）要求，严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房；严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房；严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。农村村民应严格按照批准的面积和规划许可建设住宅，不得超面积占地，不得超规模建房。不得以各种名义违背农民意愿强制退出宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
本通知自印发之日起施行，除法律法规规定外，以本通知为主。
